业主管理手册

前言

尊敬的业主：

恭贺您乔迁新禧！

我们很荣幸能为您提供各项专业化、人性化的物业管理服务，并期待着与您同心协力，共同创造高尚、文明、美好、温馨的生活居住环境。

我们将秉承悦达物业服务有限公司“诚信服务关爱每一家”的企业精神，坚持“我们多努力，让您更满意”的服务理念，全心全意为您提供安全、文明、整洁、满足业主需求并且持续改进的高品质物业管理服务。要成功实现这一目标，有赖于各位业主、住户之通力协作。

为了增进沟通与协作，现将我公司提供的各项管理服务要点、相关法律法规及注意事项编撰成册，谨作为您居住之指引，以便于您充分行使权利、履行义务，与我们共同携手创建高尚的文明社区。

如果您对物业服务有疑问、要求或建议，请通过电话或者亲临物业公司向我们反映，我们将尽所能地满足您的合理化要求或建议。

感谢您对我们工作的理解和支持！

祝您安居乐业，合家幸福，万事顺意！

恒达物业服务有限公司

二0一一年八月

目录

物业管理常规服务

装修管理

公共秩序

环境卫生

消防安全

公共安全

物品搬迁

停车场服务

公共设施

安全用水、用电、用气

电梯使用

日常维修服务

业主变更登记

居家安全

费用收缴

前期物业服务协议

供暖协议

物业管理常规服务

一、物业管理服务内容

物业公司根据前期物业服务协议对天驰庄园小区实施物业管理服务。管理服务内容包括：

1、房屋共用部位维修、养护和管理；

2、公共设施设备维修、养护和管理；

3、公共秩序维护；

4、卫生保洁服务；

5、绿化养护和管理；

6、消防管理和服务；

7、交通秩序和车辆管理服务；

8、物业装饰装修管理和服务；

9、物业档案资料的管理；

10、代收代缴服务。

物业公司根据相关法律法规，结合实际情况制定本小区的物业服务办法，依据前期物业服务协议和有关规定收取管理服务费用，制止违反小区物业管理各项规定的行为。业主和物业公司的权利及义务详见《前期物业服务协议》。

二、物业服务时间

物业公司办公室服务时间为：星期一至星期五8:00-12:00，14:00-18:00。常规服务时间以外（包括星期六、星期日及节假日）均有工作人员值班。如有紧急情况可直接与值班人员联系。

三、管理服务人员

物业公司的所有员工均佩戴由公司统一制作的工作牌或穿着统一制服。员工在向业主提供物业服务时，绝不容许私自收取业主的任何额外费用或物品，敬请业主合作。

请业主避免私自任用物业公司的员工作任何私人服务，而导致该员工违反规定、疏于职守。

四、联络途径

小区内的现场公共秩序维护员和保洁员主要从事公共秩序维护及卫生保洁工作，对于此专业以外的问题，未必能全面了解并准确地给予解答或指引。故业主／住户有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电客户服务中心或与物业公司管理人员联系。

为提高物业服务效能，加强与业主的沟通，避免不必要误会和阻延，物业公司设有24小时服务电话。业主若有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电物业公司24小时客户服务热线。

此外，物业公司在各公共场所将装有通告栏及意见箱，以加强与业主联系；若有书面建议，除邮寄外，亦可投递至意见箱或直接送到物业公司。

欢迎各业主提供任何有关本物业之服务意见，恳请留下姓名及联系电话、地址，以便联络及处理回访。

业主若有产权更改、长期外出、出租房屋、通讯电话更改时，请及时通知物业公司，以便联络。

装修管理

质量、安全是家居装修中不可忽视的重要问题，请您详细阅读本物业公司制定的《装修手册》，并请您装修时注意以下事项：

一、装修前应先进行装修设计，装修方案须经物业公司审查，并填写装修申请表，如实填报装修项目、范围、时间、装修队伍名称，按规定标准缴纳装修押金，并经物业公司批准后方可动工。

二、装修应由正规的专业施工单位进行，特种作业人员须持证上岗。施工人员须持身份证到物业公司办理临时出入证并随身携带。装修人员应遵守相关装修管理规定，违反规定造成的赔偿金从装修押金中扣除。

三、装修不得改变、影响或损坏楼宇原有结构、外貌及公用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。

四、装修不得破坏厨房、卫生间、阳台等楼板防水层或将没有防水要求的房间和阳台改为厨房、卫生间；如因施工失误破坏防水层，则需重做防水层，并需经24小时闭水试验不渗不漏后方可进行下道工序的施工。

五、本小区物业全部采用地板采暖，故在装修时禁止在楼地面上打孔、剔凿，以免破坏采暖管致管道漏水而给自身或其他业主造成损失。

六、装修垃圾必须袋装，并按物业公司指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。

七、装修过程中应接受物业公司相关人员的检查，装修完工经验收后，如无违章装修行为，装修验收合格15日后退还装修押金；如有违章行为，物业公司将依照有关规定要求其进行整改并在装修押金中扣除相应违约金。

八、空调安装及保养

1、为了保持小区外观的整体统一，当您需要安装空调机时，请提前知会物业公司，并按照物业公司指定的位置安装，请勿安装超出设计要求尺寸的空调机，安装完毕后请将百叶窗装回原位。

2、请选用合格的安装队伍，使用符合材质规定的高强度防锈蚀的支架，以防坠落或对墙面造成污染。

3、安装空调时，请务必注意冷凝水管管口保护，不要造成堵塞。冷凝水需按设计要求集中排放，冷凝水管由空调室内机向下坡向冷凝水排水立管，保证排水通畅。安装空调时请特别注意外墙空调洞的密封处理，同时注意空调机内外机连接铜管在穿过外墙后要把铜管做成滴水弯形式，以防止下雨时雨水沿铜管流进室内。

4、请正确使用并及时保养空调机，同时采取适当的方法防止滴水和产生噪音，避免干扰他人。

5、使用时如果支架松动或锈蚀，请及时维修。

九、为了保持小区内的清洁和宁静，请交房后三个月内完成装修工作。

详细规定请参照《住宅室内装饰装修管理办法》和物业公司制定的《装修手册》。

公共秩序

一、广告招牌

1、请勿随意在小区内散发、张贴广告，确需展示的，请提前与物业公司联系，征得同意后在指定位置张贴。

2、安装店铺广告、招牌，须经业主／业主委员会同意和政府相关部门的批复，并符合物业公司的统一要求。

3、招牌请勿阻塞消防通道或楼梯，请勿缩减消防通道或楼梯的宽度。请勿遮挡或减少楼宇所需的天然光线或空气流通。

4、请勿安装载有迷信、淫秽或不雅内容的招牌。

5、招牌须用耐用及抗火材料制造，并须防腐蚀、防锈。结构安全、安装牢固，不会对他人造成损伤。

6、招牌物主应定期检查所安装的招牌，并进行适当的维修，以确保安全。损毁或欠妥的招牌应及时修固、翻新，招牌如无需再用，请及时拆除。安装的招牌如造成损毁或伤亡，其物主须承担法律责任。

二、宠物饲养

1、如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府主管部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业公司登记备案。

2、请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼/宠物袋内；请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其他人或动物，请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。如宠物给其他人或动物造成身体伤害或财产损失，宠物主人须承担全部责任。

3、请勿在电梯使用高峰期携带您的宠物乘坐电梯。

4、请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。

5、请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理；请勿在公共场所让您的宠物进行交配活动。

6、定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医。

7、请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。

三、高空抛物

1、请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。

2、刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。

3、门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等极端灾害性天气预报，请注意关好门窗。

四、噪音控制

1、夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽量降低家庭娱乐所产生的噪音。

2、如果您喜欢晨练，晨练时请尽量关小音响的音量、降低晨练产生的噪音（特别是星期六、星期日），以免影响他人休息。

3、有车辆停放在小区，请控制好车辆的报警器，以免报警器产生的噪音影响他人。

4、在对房屋进行装饰装修时，请您要求施工人员在规定的工作时间内进行，产生较大噪音和震动的装修装饰活动尽量安排在适当的时间段内进行；尽量降低对邻居的干扰。

5、小区内的商业活动，请遵守法律法规和政府的相关规定，避免对其他住户的生活造成干扰。

环境卫生

为了维护本小区环境整洁、优美，让您居住舒适，心情愉快，敬请您予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。

一、请勿在公共部位堆放杂物。

二、请勿在公用区域（包括楼梯间、走道）设立神位、牌位及燃点香烛、烧纸。

三、请勿在户门外摆放神龛、香炉、鞋架、鞋子等私人物品。

四、请将当天的生活垃圾袋装后丢放于指定垃圾箱内；生活垃圾、装修垃圾不得放于楼内走道。

五、晾晒衣物、浇灌花木或清洁时请注意不要让滴水侵扰楼下的住户。

六、除楼房设定的晾晒衣物处所以外，请勿在窗外或公共区域晾晒衣物或摆放其他有碍观瞻之物品。

七、餐饮行业的商业住户的商业垃圾、废料由商户自行清理运送到小区垃圾中转站。

八、勿在公共场所随地吐痰、乱丢烟头、垃圾、杂物等，并劝导小孩不在墙上乱涂乱画。

九、小区内的花圃、草坪皆为美化小区环境而种植，请爱惜花草树木，保持园林绿化的清洁卫生。

十、请勿坐卧草地，请勿在草地、平台上玩耍球类、脚踏车、滑板和各类游戏。

十一、敬请经常教育孩童不要攀折园林树木、翻越围墙、栏杆、景观设施，以免发生危险。

消防安全

一、请勿将易燃、易爆、有毒物品带入小区。

二、业主／住户如发现初期火灾，请立即与物业公司联系或拨打电话求救。并协助维持现场秩序，配合处理事故。

三、严禁私自移动或毁损消防设施、器材。

四、业主／住户进行室内装修，请遵守装修管理规定，防止火灾发生；业主／住户若需进行动火作业，请到物业公司办理动火申报手续。

五、请勿在公用区域堆放杂物，确保消防通道畅通无阻。

六、请勿随意焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、焚烧废纸、垃圾等，请勿乱扔烟头和火种，以免引发火灾。

七、不可超负荷用电，以免线路起火；不可将裸线直接接驳插座，应使用适当插头。

八、住户及家庭各成员应知道电源总开关的安装位置，当出现紧急情况时，立即切断电源。

九、不可储存过量（0.5公斤）易燃物品，如煤油、石油液化气等。

十、火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童。

十一、本小区使用管道燃气，严禁使用任何瓶装石油液化气；使用燃气时，人不能长期离开厨房，短时间离开应关闭厨房窗户，以免风熄灭导致燃气泄露，引起燃气中毒或火灾；停止使用管道燃气时，应关闭其总阀。

十二、外出时，请检查家中电器、燃气阀、水阀等是否已处于安全状态，以确保家居安全。

十三、任何人发现危及公共消防安全的行为，都有向安全消防部门、值勤公安人员或物业公司举报的义务。

公共安全

在硬件设施完善的前提下，住宅区内实行封闭式管理，整个小区24小时有人值班、巡逻，维护小区的公共秩序，并协助处理任何紧急情况。

一、业主／住户资料收集

凡居住在本小区的人士均需在物业公司登记建卡，以便于物业公司掌握小区居住人员变化情况，做好公共秩序维护工作。您可以为长期雇请的家政工人申办住户登记，但请勿为非常住人士办理住户登记。

二、单元门钥匙及门锁密码

单元门钥匙只限本人及家庭常住人口使用，请勿轻易借予他人。请不要图方便将楼内的门锁密码告诉送货等非居住人员。

三、访客接待登记

为加强住宅区保安措施，为大家提供一个安宁的生活、工作环境，我们的人员需要对进入住宅区的陌生人进行询问、验证、登记后方可允许进入。来访客人进入住宅区需征得受访者的同意，并持有效身份证件在住宅区入口登记后方可进入。请您向来访的亲友解释，不便或失敬之处敬请谅解。

四、陌生人来访

在不明来访人员身份的情况下，最好不要让其进入室内。对于自称因工作需要（例如维修、抄表等）要求进入您室内的人员，开门前请查验其证件及其公司标识。如有异常情况，请您立即与物业公司公共秩序维护员联系，以防发生意外。

五、各住户开启防盗门时，请留意有无陌生人士跟随，提防其偷随而入。若有可疑人尾随，请立即通知附近公共秩序维护员，亦可致电物业公司。

物品搬迁

当您需要搬大件物品时，请提前与物业公司联系办理物品搬出手续。如果您是业主，请携带您的有效身份证明（身份证或护照等），如果您不是业主，请业主陪您同去或携带有业主签名的书面许可证明。

搬出物品时请您务必出具物业公司开出的物品放行单，公共秩序维护员在小区出口处对物件、手续验证属实后方可放行，否则需要补办放行手续，会延误您的时间，给您带来不便。

如果您搬出大量及大件物品需要使用电梯，请提前向物业公司申请，物业公司将妥善安排，为您提供方便。

一、谢绝下列物品上下电梯：

1、整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸；

2、铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；

3、未密封的液体材料，如油漆等；

4、超长超宽的其他物品和未用袋装好的装修垃圾；

二、谢绝进入小区的物品：

1、瓶装（卡式炉煤气瓶）石油液化气；

2、国家有关治安和消防方面谢绝在小区内贮存的易燃易爆有毒物品等；

3、未经许可搬运的电焊机、氧焊、氩弧焊和空调架、防盗门窗等。

三、搬运行为损坏公用设施的赔偿规定：

1、物业公司对公用设施遭受损坏行为，依据“谁损坏谁赔偿”的原则进行处理；

2、在物品搬运过程中，若公用设施被损坏，物业公司将根据被损坏设施的损坏程度，酌情请当事人予以赔偿。

停车场服务

小区停车场为业主提供车位有偿服务，按政府相关规定及车位使用协议收费。任何进入或使用小区停车场之人士，须严格遵守下列停车场管理规定：

一、车辆凭停车卡进出停车场。

二、进入小区和地库停车场时车速应按规定限速行驶，小区内谢绝鸣笛。

三、车辆应按车场管理员的要求和停车场标识，停放于规定位置。

四、停车场内谢绝修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动。

五、请遵守交通管理规定，爱护物业区域的道路、公用设施，机动车辆请勿走人行道、碾压绿化草地，请勿损坏路牌和各类标识，请勿损坏路面及公用设施。

六、请勿装载易燃、易爆、剧毒等危险物品进入停车场。

七、请您将车辆停放在指定场所，服从消防管理，请勿乱停放，不要堵塞消防通道及进出口，以确保车辆安全和维护小区的整体形象。

八、停车后，请您关好车门、窗，调好防盗系统，停车卡请您随身携带，不要将停车卡和贵重物品放在车内。

九、请勿在停车场内吸烟，乱丢垃圾，并请保持车场内的清洁卫生。

十、谢绝无牌摩托车进入小区。住户之摩托车、自行车请存放于指定位置，并锁好防盗锁。

公共设施

公共设施旨在方便居民生活、改善居住环境，请各业主／住户爱护珍惜。公共设施包括楼宇天台、楼梯、电梯、自行车棚、停车场、连廊、道路、沟、渠、池、井、大厅大堂、机房、泵房、备用设备、宣传栏、园林绿化地、公用照明、供水、供电、消防系统、监控系统等。

住宅区内谢绝下列行为：

一、践踏、占用绿化地；

二、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能；

三、乱抛垃圾、杂物；

四、影响市容观瞻的乱搭乱建、乱贴、乱挂等；

五、损毁、涂划园林艺术雕塑；

六、聚众喧闹；

七、随意停放车辆和鸣喇叭；

八、发出超出规定标准的噪音；

九、排放有毒、有害物质；

十、将垃圾、杂物、油漆、废料等倾倒在厕所和下水道内；

十一、损坏小区配套公共设施；

十二、法律、法规及政府规定谢绝的其它行为。

对任何污染、侵占公用场所（地）破坏公用设施等不道德行为，物业公司有权进行规劝，乃至追究当事人的经济和法律责任。

安全用水、用电、用气

一、凡属物业公司管辖范围内的供电、供水系统由物业公司统一管理，其用水、用电由业主/住户持水卡、电卡到物业公司购买；管道燃气系统由燃气公司负责管理，其用气由业主/住户持燃气卡到燃气公司购买。

二、业主/住户出门前应将电源、燃气阀和水阀开关关闭，避免发生事故。

三、小区水、电、气管线均经科学设计、精心安装，业主/住户请勿随意更改。如需要改动，请报物业公司及相关部门批准，请专业人士完成。

四、业主/住户需要增加电量的，须向物业公司提出书面申请，由物业公司审核并确认符合增容要求的方可增容，同时应按相关规定缴纳增容费。

五、每户均有最大的设计功率，请业主/住户累计电器功率不要超过最大限度。

六、用水、用电、用气谢绝下列行为：

1、私自增加电气设备容量；

2、私自装表、接电、接水或绕表接电、接水；

3、私自启动电表、水表的封印和改动电力运行回路；

4、擅自改动上下水、燃气通道、电气线路（包括通讯、有线电视系统）。

七、任何人发现不安全及非法用电、用水、用气行为及影响供电、供水、供气系统正常运行的行为，都有向物业公司及公安机关举报的义务。

电梯使用

一、严禁携带煤气瓶（卡式炉瓶）及其它易燃、易爆品进入电梯。

二、电梯内请勿吸烟，注意保持电梯内部清洁，勿使垃圾杂物落入电梯门导轨槽内。

三、请安静乘坐电梯，请勿在轿厢内嬉闹、跳动，以免影响电梯之正常运转。

四、请规范使用电梯按钮，正常情况下切勿使用紧急按钮，以免干扰电梯门及设备，使用电梯搬运物品时，应使用载货电梯，切勿利用棍棒等物品插入电梯门等候，以免损坏电梯，造成危险。较重货物应居中安放，以防止轿厢倾斜。

五、乘搭电梯人员过多时，请分批搭乘，避免超载发生危险。

六、电梯困人时，请乘客不必惊慌，请您按下“紧急呼叫按钮”或大声求助，通知物业公司监控人员，静候救援。请勿敲击按钮盘、强行开启或敲打电梯门，以免造成危险。

七、请勿让儿童单独乘坐电梯，请看护好幼小儿童，勿让其双手触摸门板，以免电梯开门时夹伤。

八、若发现电梯使用或运行中有不正常现象，请及时通知物业公司，以便迅速处理。

九、电梯检修时请勿动用警示标志或按动按钮。

十、突发停电时，电梯会抖动一下就停下来，电梯轿厢的灯也会因没电而短暂熄灭，请不要惊慌，15秒内应急电就会接通，灯和电梯会重新正常运行。

十一、地震、火灾发生时，切勿搭乘电梯；发生火灾时，电梯会自动迫降（即改变运行方向而向下运行）至基层时自动打开轿厢门，届时请勿慌张，勿再继续使用电梯即可。

日常维修服务

一、物业公司配有维修人员提供上门维修服务，对于紧急维修（如漏水、停电）提供24小时服务。业主／住户有维修需要时，随时可拨打电话或亲临物业公司报修。

二、维修人员上门服务时均佩戴公司制作统一的工作牌，工作人员入户前，请务必查阅其有关证件。

三、根据物业管理法规，业主／住户室内维修需收取一定的费用，物业公司维修服务执行统一收费标准，并提供统一的收费票据。维修人员会在维修前告诉您需要支付的维修费用，您可以根据自己需要，选择物业公司维修人员或自己寻找维修人员进行维修。

四、维修结束后敬请业主／住户在派工单上签署意见及姓名，物业公司将按规定进行跟踪回访，以确保您对所需维修服务能够满意。

五、业主／住户自请维修人员维修如涉及公共利益，应遵守本小区管理规定，按有关程序办理手续。

业主变更登记

一、如果您需要迁出小区，请与物业公司联系，办理住户变更手续。

二、如果您的业权转让，请您书面通知物业公司有关新业主姓名、地址、联系方式等详细资料，并陪同新业主携带相关证明资料到物业公司办理过户手续，否则您需要继续负责交付有关的物业服务费用，也许会给您造成不必要的经济损失。

三、物业发生产权变更后，新业主请及时到物业公司办理变更业主资料、联系电话和联系地址等事宜，并请及时查清原业主交纳物业服务费用的情况。

四、根据《物业服务收费管理办法》之规定，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用及其它相关费用。

五、物业产权变更时，原有业主已缴付的专项维修资金和物业服务费用及其它相关费用不予退还，专项维修资金自动转移至新业主。

六、如果您的房产出租，请及时到物业公司办理登记、申报手续，因未办理登记而引发的责任将由业主承担。

七、为确保您的安全，在售房、租房看楼时，请您向公共秩序维护员声明看房者的身份并告知您的房号，以便做好登记手续。

八、您的购房合同中已明确对您所购物业的用途进行了规定，请您不要将住宅用途的物业租赁给公司、接待站、办事处等用作办公、集体宿舍、招待所等用途，这将增加小区的安全隐患，同时也增加电梯电费等管理成本，对其他业主不公。商业用户更应按购房合同约定办理，否则一切后果将由业主承担。

九、在您选择租户时请慎重核查其身份和职业，评估其经济能力，避免今后因欠租等因素发生纠纷，危及您和小区其他业主的安全。

十、请您告知您的租户本小区相关的规章制度和注意事项，并要求您的租户遵守。如果您的租户行为、生活方式对其他业主和住户造成滋扰，您将要承担相应的连带责任。

十一、为便于紧急情况时及时和您取得联系，当您的联系地址、电话发生变动时，请及时告知物业公司更新您的联络资料。

十二、如您长期不在本地居住或较长时间外出，请您书面委托代理人为您代办与物业管理活动有关的事宜。

居家安全

一、防止罪案

1、遇见任何可疑人士，请立即通知物业公司工作人员；

2、请使用楼宇对讲机了解来访客人身份。在未清楚来访客人身份前，请勿随意开启单元入口大门；

3、避免将大量现金及贵重物品存放家中；

4、外出时请将所有门窗关闭，做好防盗措施；

5、晚上外出建议屋内保持亮灯。

二、防火须知

（一）为避免发生火灾，住户应留意下述事项：

1、切勿超负荷用电；

2、切勿在楼内存放任何危险或易燃物品，切勿贮存过量的燃料；

3、火柴及打火机等危险性物品请放置在儿童不能触及的地方；

4、外出时，请关闭燃气阀及电源开关；

5、定期更换燃气软管，使用燃气时注意保持空气流通；

6、请勿在走廊、楼梯及其它公共地方燃放香烛等；

7、室内请小心处理燃烧的香烛、烟蒂、火柴等，更需留意火种是否完全熄灭。

（二）遭遇火警

1、保持镇定，立即拨打报警及通知本小区消防控制中心；

2、打破消防警铃玻璃并通知邻居尽快逃离现场；

3、关闭燃气总阀及电源开关；

4、若火势蔓延，应关闭通往失火现场的所有门窗，以隔离控制火势；

5、只用楼梯逃生，切勿使用电梯。

（三）火灾逃生

1、保持冷静确定逃生方向及安全门位置；

2、出门前先以手触摸门板及把手，感觉热烫时切勿开门；

3、在浓烟弥漫之中应采用最低之姿势沿墙角前进；

4、沿充满浓烟的楼梯间下楼时应退着下楼，头部尽量靠近阶梯，以吸取新鲜空气。

三、触电抢救

1、关闭电源开关，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开，使触电者迅速脱离电源；

2、切勿用身体接触触电者，以免自身触电；

3、若发现呼吸心跳微弱或停止应立即就地进行人工呼吸和心脏按压法进行紧急抢救，直至呼吸心跳恢复正常为止，如无效，医院救治。

四、燃气泄漏

如果家里发现有燃气泄漏，应立即关闭燃气总阀、开窗通风，并通知相关人员。不得开灯及使用电话、门铃等会易出电火花的设备。

五、防风措施

刮风时请收回阳台上挂晒的物品，各种盆栽物品切勿放至阳台上部，关好门窗。

六、防震须知

1、保持镇定，远离窗户、玻璃隔板、架或悬着的物件；

2、躲在桌子或坚固的结构下，但不要躲在楼梯下；

3、立即通知物业公司或救援人员。

七、急救措施

如发生意外或紧急医疗问题时，应根据意外原因采取相应急救措施：

1、使伤者处于温暖及合适的环境，并加以安慰；

2、拨打急救电话要求医疗急救服务；

3、通知物业公司详述意外情况，包括详细地点、姓名、电话号码、目击者、事件情况等；

4、在任何情况下，应尽量保持镇定。

费用收缴

一、物业收费明细表

物业收费明细表

序号　　收费项目　　收费标准　　收费方式及时间　　备注

1　　物业服务费　　0.65元/平米/月　　第一次在交房时收取一年费用，以后在上次费用到期前15日前收取下一年度费用。　　　

2　　采暖费　　居民住宅：18元/平米/每采暖期　　第一次在交房时收取一个采暖期的费用，以后每年在10月1日前收取下一采暖期费用。　　采暖费价格为政府指定价，如政府调整价格，按调整后价格执行。

　　　　办公用房：23元/平米/每采暖期　　　　

　　　　商业用房：25元/平米/每采暖期　　　　

3　　电梯使用费　　第2层15元/户/月，每高一层加3元　　第一次在交房时收取一年费用，以后在上次费用到期前15日前收取下一年度费用。　　电梯使用费包括电梯运行电费、年检费、日常维护费等。

4　　公共照明费　　按实际费用分摊　　每3个月结算一次　　　

5　　二次供水费　　按实际费用分摊　　每3个月结算一次　　按二次供水表实际用量进行分摊。

6　　停车位服务费　　60元/车/月　　首次在业主购买车位时收取12个月费用，以后在上次费用到期前15日前收取下一年度费用。　　　

7　　水费　　生活用水：2.8元/吨（含0.8元/吨污水处理费）　　业主到物业公司持水卡按政府核定的水费价格购买。　　水费价格为政府指定价，如政府调整价格，按调整后价格执行。

　　　　商业用水：4.25元/吨（含1.0元/吨污水处理费）　　　　

　　　　特种行业用水：16.4元/吨（含1.0元/吨污水处理费）　　　　

8　　电费　　生活用电：0.52元/度　　业主到物业公司持电卡按政府核定的电费价格购买。　　电费价格为政府指定价，如政府调整价格，按调整后价格执行。

　　　　商业用电：0.元/度　　　　

9　　燃气接口费　　元/户　　交房时收取　　　

10　　装修押金　　业主：元/户　　装修前收取　　装修完工验收合格，且无违规行为，15日后无息返还。

　　　　施工单位：元/户　　装修前收取　　装修完工验收合格，且无违规行为，15日后无息返还。

11　　装修管理费　　第1层：3元/平米　　装修前收取　　包括装修垃圾清运及处理费、装修期间电梯使用费、装修日常管理费用。

　　　　第2—11层：5元/平米　　　　

12　　装修人员出入证工本费及押金　　出入证工本费为10元/个　　装修前收取　　　

　　　　出入证押金为20元/个　　装修前收取　　装修完工后持出入证、押金收据办理押金退还手续。

备注：1、如遇社会物价上涨等社会经济因素发生，物业公司可以参考政府相应指导价上浮物业服务费及其它相关收费标准。

2、业主房屋闲置同样发生共用部位、公共设施设备的各项费用，也须按照规定缴付物业服务费及其它相关费用。

二、收费方式及收费时间

物业各项收费物业公司均只收取现金。

现金收费时间：每天8:00-12:00，14:00-18:00。

三、管理服务费用支出：

管理服务费用主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、社区文化活动经费；

9、法律规定的税费。

四、住房公共维修基金

住宅共用部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造费用从专项维修资金中支出，维修资金不足时经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。

前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：恒达物业服务有限公司

乙方：身份证号：

甲方是指开发商前期委托的物业服务企业；乙方是指购房人（业主）。

根据相关法律、法规，在公平、平等、自愿的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

类型　

座落位置：天驰庄园第栋单元号房

建筑面积平方米

房屋基本情况

第二章服务内容

第二条在物业管理服务区域内，甲方提供的公共性物业管理服务包括以下内容：

1、房屋共用部位维修、养护和管理；

2、公共设施设备维修、养护和管理；

3、公共秩序维护；

4、卫生保洁服务；

5、绿化养护和管理；

6、消防管理和服务；

7、交通秩序和车辆管理服务；

8、物业装饰装修管理和服务；

9、物业档案资料的管理；

10、代收代缴服务。

第三章管理服务费用

第三条本物业管理服务区域内各项收费标准如下，乙方应及时交纳：

1、物业服务费：按建筑面积每月每平方米0.65元。

2、采暖费：按建筑面积（1）居民住宅：每采暖期每平方米18.00元；（2）办公用房：每采暖期每平方米23.00元；（3）商业用房：每采暖期每平方米25.00元（依据《易政发改价字（）第61号》）；如日后政府调整采暖费标准，按调整后价格执行。

3、水、电费：代收代缴，具体价格按县有关规定执行。

4、公共照明费、二次供水费：按实际发生费用分摊。

5、电梯使用费：第2层每户每月15元，每增高一层每户每月加3元。

6、地下车位服务费收费标准。

天驰庄园小区购买车位的业主交纳照明、保洁、秩序服务费：每个车位每月60元。

7、如政府委托物业公司代收代缴其它收费项目，按政府有关文件执行。

8、其它有偿物业管理服务事项收费标准在服务场所公示。

第四条各项费用收取方式及时间

1、物业服务费及电梯使用费的收取

收费方式为预收，乙方交纳费用时间，首次在交房时向甲方一次性交纳12个月的物业服务费及及电梯使用费（计费起始日期按交房时开发企业开具的《交房通知书》规定的日期），以后在上次物业服务费及电梯使用费到期前15日前交纳下一年度费用。

2、采暖费的收取：

收费方式为预收，乙方交纳费用时间，首次在交房时向甲方一次性交纳一个采暖期的取暖费，以后在每年10月1日前交纳下一个采暖期的取暖费。

3、公共照明费、二次供水费

收费方式为后收，每三个月按实际费用进行分摊交纳。

4、地下车位服务费

收费方式为预收，乙方交纳费用时间，首次在购买车位时向甲方一次性交纳12个月地下车位服务费，以后在上次地下车位服务费到期前15日前交纳下一年度费用。

5、水、电费

水、电费为代收代缴，乙方持水卡、电卡在工作时间内到物业公司购买。

第五条乙方应按时缴纳各项费用，若乙方无故拖欠应付费用，甲方有权采取如下措施追索欠款：

1、停止针对乙方的公共性物业服务包括物业的秩序维护、清洁卫生、设施维护；

2、公示布告谴责恶意欠费业主；

3、停止恶意欠费业主的一切咨询接待及代收代缴服务，拒绝办理有效证明；

4、由社区居民委员会针对欠费业主作调解工作；

5、物业公司保留向人民法院起诉的权利。

第六条因乙方原因造成的物业空置，乙方仍应按时全额缴纳物业服务费及其它相关费用。

第七条若乙方与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费及其它相关费用的，可由使用人交纳，但乙方应负无限连带交纳责任。乙方应将约定书面告之甲方。乙方转让物业的，须将转让前的物业服务费及其它相关费用结清。

第四章维修基金的管理和使用

第八条根据国家《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及保定市有关物业管理规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。该基金由政府主管部门代管并在有关部门指定银行开设专户，实行专款专用。

第九条业主委员会成立之前，维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业行政主管部门审核后划拨；业主大会成立后，由甲方提出年度使用计划、经业主大会审定后实施。

第十条维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第十一条乙方转让房屋所有权时，节余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十二条乙方收房时,应付清维修基金。

第五章物业管理服务标准及管理制度

第十三条公共秩序维护方面：

甲方有义务在小区出入口门岗室设专职公共秩序维护员24小时值勤，接受咨询、询问，维护门前车辆停放秩序，对入住、搬家进行检查询问，阻止商贩入内，接受业主报警，及时通知公安机关，协助处置治安、消防、跑漏等突发事件，保护案发现场。

乙方如需搬家，应由业主或家庭主要成员详细填写“出、入物品放行通知单”，然后到物业办公室办理审核手续，否则甲方公共秩序维护员有权拒绝放行。

甲方需制定落实消防管理制度，保障消防通道畅通，消防器材可随时起用。

第十四条交通秩序与车辆管理：

1、上、下班时间遇交通高峰时，主动疏导车辆出入秩序维护服务；

2、及时纠正区内违章行使和乱停乱放；

3、固定车位，不得乱占乱用、地下车位按线停车；

4、自行车、摩托车一律停放在指定位置。

第十五条楼宇入住管理方面：

为维护园区内安全，配合公安机关、社区组织工作，乙方（包括承租乙方房屋的使用人）入住时要向甲方提供业主及家庭主要成员（包括承租乙方房屋的使用人）基本信息，否则物业公司有权拒绝未办理手续者搬入。

非乙方书面承诺，乙方物业使用人如需搬出，应提前3天通知甲方，物业公司需与乙方联系，结清所有费用后，由乙方签名，然后到物业公司办理审核手续，否则甲方公共秩序维护员有权拒绝放行。

乙方如将房屋转让、出租、分租，应签订书面协议列明双方在物业管理活动中的权利和义务（但不得违反本协议规定），并到甲方登记备案，受让人、承租人应书面承诺遵守、履行本协议，否则一切后果由乙方承担。

第十六条房屋共用部位、公共设施设备管理方面：

1、乙方应注意爱护本物业公共区域的清洁卫生，不得随地吐痰和扔烟头、纸屑等杂物，并严禁发出任何影响其他用户的噪音及相关行为，如高声喧哗、播放音乐等，否则甲方将视情况进行处理；

2、乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁等原因确需临时合理使用共用部位、公共设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的责任，如赔偿损失等；

3、乙方按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

第十七条消防管理：

1、区内配备齐全的消防设施并可随时启用；

2、严控易燃、易爆、有毒、含放射性物质进入小区；

3、配电室及高层建筑避雷装置安全有效；

4、物业主要部位严禁烟火；

5、小区业主在婚丧嫁娶及重大节日需燃放烟花爆竹时须采取必要的安全防范措施，如因安全防范措施不当造成人身伤害及财产损失，由燃放者承担全部责任。

第十八条装饰装修管理方面：

乙方对其物业进行装修时，须严格遵守甲方制定的《装修手册》中的装修管理规定。

第六章双方的权利与义务

第十九条甲方的权利与义务：

1、甲方根据本协议以及国家相关规定在本物业区域内提供物业管理服务，并依据本协议有权向乙方收取物业服务费及其它相关费用。

2、甲方有权合理制定物业管理规章制度。

3、甲方有权采取规劝、停止服务、公共区域公示、诉讼等必要措施，制止乙方及物业使用人违反本协议、公约、物业管理规定、恶意欠费的行为。

4、乙方违规使用本物业，影响其他产权人（使用人）的合法权益，甲方有权代表全体产权人及使用人对其进行制止，并限期要求改正，造成损失的或愈期不改正的，责任人应按有关规定予以相应赔偿。

第二十条乙方的权利与义务：

1、乙方有权组织、参加业主大会，依法享有业主委员会的选举权与被选举权。

2、乙方有权监督、检查、协助甲方履行物业服务协议，并提出建议与批评，对甲方的违约行为向相关部门投诉。

3、乙方应遵守本物业的物业管理制度和《业主手册》中相关规定。

4、乙方应按本协议约定向甲方交纳物业服务费及其它相关费用。

5、乙方可与物业使用人就本协议的内容进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，业主应承担无限连带责任。

第二十一条以下情况甲方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的，甲方不承担责任。

2、依照国家规定，甲方负责公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理职能，维护本物业的正常公共秩序，与乙方不形成财产的保管关系以及人身安全保险关系。乙方人身及自用和自有财产，由乙方自行管理及投保，发生人身伤害及其它安全事故、丢失被盗，甲方不承担赔偿责任。

3、因维护共用部位、公共设施需要且已事先告之，暂时停水、停电、停用公共设施等造成乙方损失的，甲方不承担责任。

4、非因甲方原因出现供水、供电、供热、通讯等公共设施运行障碍造成损失的，甲方

不承担责任。

第七章违约责任

第二十二条违约责任：

1、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应责任。

2、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应责任。

3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方在限期内补齐，同时乙方从逾期之日起每日按欠费总额的5‰向甲方交纳滞纳金。

第二十三条不可预见事件处理：

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二十四条不可抗力：

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第八章其它事项

第二十五条保险：

1、房屋共用部位、公共设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊（是否投保由业主决定）。

2、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

第二十六条广告牌设置及收益：

1、天驰庄园小区外围、墙面、屋顶和共用部位、公共设施设备，设立广告牌匾须由甲方统一管理。

2、广告收益用于公共支出及补充物业服务费用。

第二十七条其它约定事项：

1、乙方不得以任何不正当理由拒付物业服务费及其它相关费用。

2、业主委员会成立后，代表乙方的业主委员会没有将续聘或解聘甲方的意见通知甲方，且没有选聘新的物业服务企业，甲方继续管理的，视为本协议一直延续。

3、如遇社会物价上涨等社会经济因素发生，甲方可依据政策规定上浮物业服务费及其它相关收费标准。

第二十八条协议履行中争议：

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地人民法院起诉。

第二十九条协议份数：

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第三十条备案：

在签订本协议前，甲方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。

第三十一条生效日期

本协议自甲方签字盖章、乙方签字之日起生效。

（以下无正文）

甲方（签章）：乙方（签字）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

日期：年月日日期：年月日

供暖协议

甲方（供暖方）：恒达物业服务有限公司

乙方（采暖方）：身份证号：

为明确甲、乙双方在供暖和采暖中的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规和规章的规定，经双方协商一致签订本协议，共同遵守。

第一条采暖地点、面积、供暖期、供暖质量及供暖起始日

1、采暖地点及面积：乙方居住的御景湾蓝一期第幢单元号房，建筑面积：平方米。

2、供暖期为：当年的11月15日零时起，至下年的3月15日24时止（或依据政府新的文件规定的供暖期进行供暖）。

3、供暖质量：在供暖系统和建筑物防寒设施符合国家标准和正常居住的前提下，依据政府文件规定的居室内温度不低于16℃。

第二条合同期限

自本协议签订生效日期起，至乙方终止在本小区的物业服务止。

第三条收费标准

1、根据物价部门暂定的供暖收费标准执行以下价格（均以人民币计收）。

采暖费：（1）居民住宅：按建筑面积每平方米18.00元（一个采暖期）；

（2）办公用房：按建筑面积每平方米23.00元（一个采暖期）；

（3）商业用房：按建筑面积每平方米25.00元（一个采暖期）；

2、如遇国家或河北省对供暖收费价格进行调整，本协议所列采暖费随之按新的收费标准执行。

第四条甲方需缴纳的采暖费金额

依据本合同第一条规定的采暖建筑面积和第三条规定的收费标准，乙方需向甲方缴纳的采暖费金额如下：

采暖费金额：元（大写）：元（一个采暖期），乙方承诺将即期（下一个采暖期）的采暖费于每年10月1日前预交给甲方。

第五条产权人将房屋转让、整体或部分出租的采暖费的收取

1、产权人将其所拥有的房屋进行转让，双方应将采暖费用结清。新产权人需出示产权变更法定文件并与甲方重新签订供暖协议，并继续承担原协议规定的条款，如需修改或完善本协议内容，由双方进行协商。

2、乙方将采暖建筑物整体或部分出租后，如租户不能按期缴纳采暖费，应由乙方（或产权人）承担其房屋的采暖费用。

第六条采暖系统设计、施工和安全经济稳定运行保障

乙方在履行本协议中，私自修改原设计，擅自扩大采暖面积、改变采暖管道管径及使用性质，破坏采暖系统平衡，甲方将停止供暖，直至乙方恢复原采暖系统设计。

第七条甲方责任

1、甲方按照协议规定的供暖起始时间、供暖质量进行供暖，以保证乙方正常采暖。

2、本协议规定，甲方对供暖系统负有管理、维修、更新改造的责任，保证乙方在合同期限内有可靠热源。

3、甲方由于停电、停水等非责任事故造成停止供暖情况除外，必须保证供热质量，保证供暖系统的正常运行。

4、由于甲方故意违约，造成乙方连续较长时间采暖温度低于国家规定的16℃，可根据甲乙双方书面协议从下个采暖期扣减采暖费。

第八条乙方责任

1、乙方应按规定的时限和标准向甲方缴纳采暖费。

2、采暖系统设置集中排气装置，严禁住户私自设置放水和增加装置，住户由于使用供暖循环用水作为生活用水所造成的一切后果，责任自负。

3、供暖系统出现故障，甲方已通知乙方，而乙方无人负责或未积极配合采取措施，所出现的一切损失由乙方承担。

4、试暖期内，住户家中必须留人，发现跑、冒、滴、漏或循环不好的立即通知甲方工程部，如住户家中没有留人，所出现的各种后果，责任自负。

第九条违约责任

1、乙方按规定的期限和时间缴纳采暖费后，甲方逾期不供暖，每拖延一日按采暖费的1%赔偿乙方。

2、按本协议规定时限，乙方未缴纳或未足额缴纳采暖费，则视为单方终止协议，除甲方不供暖以外，将停止物业服务项目。如乙方要求恢复供暖，除缴清所欠采暖费外，乙方应缴付一个采暖期20%的采暖费的违约金。

3、每发现乙方安装一个排放供暖循环用水装置时，每个排放口按日耗10吨，每吨5.00元计算，从发现之日起向前推至本年度采暖期开始日止，由乙方向甲方支付此项金额。

4、乙方私自增加采暖面积，自发现之日向前推至本采暖期开始日计收2倍数增加面积的采暖费。

5、甲方将采暖建筑物转让、出租或出借，由该第三方造成的违约，由乙方按本协议之约定向甲方先行承担违约责任，然后乙方再向第三方索赔。

第十条其它

1、未尽事宜，双方另行协商。

2、本协议生效后，甲、乙双方均不得擅自修改。本协议所规定的事宜如需修改或补充，须经双方协商，并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。

4、本协议自甲方签字盖章、乙方签字之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签字）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

日期：年月日日期：年月日